收购巴西农场的尽职调查：法律与环境清单
收购前核查产权、占有人、税务、CAR、SIGEF、许可、水资源及潜在责任。
直接回答：巴西农村不动产尽调必须统筹产权、交易主体、占用、地籍、税务、环境及生产经营。无负担的最新登记簿必不可少，但不能单独揭示农场的全部风险。
| 范畴 | 核查内容 |
|---|---|
| 不动产 | 权利链、边界、负担及物权诉讼 |
| 卖方 | 行为能力、配偶、诉讼、债务及批准 |
| 占用 | 承租人、合作方、雇员、占有人及通行 |
| 地籍/税务 | CCIR、CIB/Cafir、ITR、CNIR及SIGEF |
| 环境 | CAR、APP、法定保留地、PRA、罚款与禁令 |
| 经营 | 许可、用水、合同、作物及担保 |
每项发现都应转化为明确决策：拒绝交易、交割前提、价款留置、陈述保证、赔偿或交割后义务。
示例：正在耕作的土地可能含有APP，并存在未记载于登记簿的租赁。土地价格和登记簿本身都无法显示恢复成本与占有人权利。
常见错误
- 只调查当前卖方；
- 面积不同却不制作对比地图；
- 将CAR回执当作环境批准；
- 忽略水井、水坝、许可和执法记录；
- 未取得文件即支付不可退定金。
尽调需要多久？
取决于不动产、交易方、所在州、经营活动及差异数量，应在签约前确定范围。
环境责任会随土地转移吗？
可能。合同可分配经济责任，但不能消除公法义务。
现在每笔交易都要求地理测绘吗？
应核对具体行为、银行/登记要求及2029年节点。
无欠款证明足够吗？
不足，每份证明的机关、范围及日期有限。
何时需要多专业团队？
存在持续经营、环境责任、占有人、水利设施、边界争议或股权收购时。